Vuokra vai omistus — kumpi kannattaa
Kysymys ei ole kumpi on halvempi kuukaudessa, vaan kuinka kauan asunnossa pitää asua ennen kuin ostaminen menee vuokraamisen ohi. Laskuri vertaa nettovarallisuutta: ostajalla asunnon arvo miinus laina, vuokraajalla sijoitussalkku. Molemmat lähtevät samasta rahasta.
Ostajan nettovarallisuudesta on vähennetty 4 %:n välityspalkkio, koska asunto pitäisi myydä rahaksi. Asuntolainan korkovähennys poistui kokonaan 2023, joten sitä ei lasketa. Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa yli kahden vuoden asumisen jälkeen, joten myyntivoittoveroa ei ole huomioitu. Suuntaa-antava laskelma, ei sijoitusneuvontaa.
Kysymys ei ole kumpi on halvempi kuukaudessa
Tavallinen tapa vertailla on laskea kuukausierä ja hoitovastike yhteen ja verrata sitä vuokraan. Se antaa väärän vastauksen molempiin suuntiin.
Lyhennys ei ole kulu vaan siirto omaan taseeseen, joten omistaminen näyttää kalliimmalta kuin se on. Toisaalta vuokraaja voi sijoittaa käsirahan ja kuukausittaisen erotuksen, joten vuokraaminen näyttää kalliimmalta kuin se on.
Ainoa rehellinen vertailu on nettovarallisuus tiettynä hetkenä. Ostajalla se on asunnon arvo miinus välityspalkkio miinus jäljellä oleva laina. Vuokraajalla se on sijoitussalkun arvo. Molemmat lähtevät samasta rahasta, ja se raha on käsiraha plus varainsiirtovero.
Arvonnousu ratkaisee, eikä sitä tiedä kukaan
Tämä on laskurin tärkein havainto, ja se muuttaa koko kysymyksen luonteen.
| Asunnon arvonnousu | Ostaminen ohittaa vuokraamisen |
|---|---|
| -1 % vuodessa | ei 30 vuodessa |
| +0 % vuodessa | 30 v |
| +1 % vuodessa | 7 v |
| +2 % vuodessa | 4 v |
| +3 % vuodessa | 2 v |
| +4 % vuodessa | 2 v |
Kahden prosentin arvonnousulla tasapaino tulee neljässä vuodessa. Nollan prosentin arvonnousulla se venyy kolmeenkymmeneen, ja jos hinnat laskevat prosentin vuodessa, ostaminen ei kuro eroa kiinni lainkaan.
Käytännön johtopäätös on epämukava mutta rehellinen: vuokra vai omistus -päätös on veto asuntojen hintakehityksestä. Kasvukeskuksessa ja muuttotappioalueella vastaus on siksi eri, vaikka luvut näyttäisivät paperilla samoilta.
Vuokrataso on toinen ratkaiseva muuttuja
Vertailuvuokran pitää olla se, mitä vastaavasta asunnosta samalla alueella maksetaan. Sadan euron ero kuukaudessa siirtää tasapainopistettä useilla vuosilla.
| Vertailuvuokra | Ero omistamisen kuluun | Tasapainopiste |
|---|---|---|
| 800 €/kk | +481 € omistaminen | ei 30 vuodessa |
| 900 €/kk | +381 € omistaminen | 9 v |
| 1 000 €/kk | +281 € omistaminen | 5 v |
| 1 100 €/kk | +181 € omistaminen | 4 v |
| 1 200 €/kk | +81 € omistaminen | 3 v |
| 1 400 €/kk | −119 € omistaminen | 2 v |
Kun vuokra on 800 euroa, omistaminen maksaa lähes 500 euroa enemmän kuukaudessa. Vuokraaja sijoittaa erotuksen, ja se riittää pitämään hänet edellä koko kolmenkymmenen vuoden ajan.
Korko ja sijoitustuotto
Nämä kaksi vetävät vastakkaisiin suuntiin. Matala korko suosii ostamista, korkea sijoitustuotto vuokraamista.
| Lainan korko | Tasapainopiste | Sijoitustuotto | Tasapainopiste |
|---|---|---|---|
| 1 % | 2 v | 3 % | 3 v |
| 2 % | 2 v | 4 % | 3 v |
| 3 % | 3 v | 5 % | 3 v |
| 3,5 % | 4 v | 6 % | 4 v |
| 4 % | 4 v | 7 % | 4 v |
| 5 % | 10 v | 8 % | 5 v |
| 6 % | ei 30 vuodessa | 10 % | ei 30 vuodessa |
Kuuden prosentin korolla ostaminen ei enää voita kolmessakymmenessä vuodessa. Sama pätee kymmenen prosentin sijoitustuottoon, joka on kuitenkin optimistinen oletus pitkälle aikavälille.
Huomaa että korko vaikuttaa jyrkästi juuri neljän ja viiden prosentin välillä: tasapaino siirtyy neljästä vuodesta kymmeneen. Siinä kohtaa korkojen nousu muuttaa päätöksen luonteen.
Ostamisen kertakulut
Nämä maksetaan kaupanteossa eivätkä ne palaudu. Ne ovat myös se syy, miksi lyhyt omistusaika ei kannata.
| Kulu | Asunto-osake | Kiinteistö |
|---|---|---|
| Varainsiirtovero | 1,5 % velattomasta hinnasta | 3 % kauppahinnasta |
| 250 000 €:n kohteesta | 3 750 € | 7 500 € |
| Kuntotarkastus | — | 400–800 € |
| Lainan järjestelypalkkio | tyypillisesti 0,3–0,5 % lainasta | |
| Välityspalkkio myydessä | 3–5 % myyntihinnasta | |
Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahinnasta lisättynä osuudella taloyhtiön lainasta. Jos myyntihinta on 180 000 euroa ja yhtiölainaosuus 20 000 euroa, vero lasketaan 200 000 eurosta.
Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024. Samassa uudistuksessa verokantoja alennettiin asunto-osakkeissa kahdesta 1,5 prosenttiin ja kiinteistöissä neljästä kolmeen. Ensiasunnon ostajalle muutos oli kiristys, muille kevennys.
Korkovähennys ei ole enää olemassa
Oman vakituisen asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa. Vähennysoikeutta pienennettiin asteittain vuodesta 2011 ja se poistui kokonaan vuoden 2023 alusta.
Tämä on tärkeä siksi, että moni netissä oleva vertailu ja laskuri on tehty aikana jolloin vähennys oli voimassa. Jos näet laskurin joka pienentää lainan korkoja verohyödyllä, se antaa liian ruusuisen kuvan ostamisesta.
Sijoitusasunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia, mutta se on eri tilanne kuin oma koti.
Mitä laskuri ei tiedä
- Putkiremontti. Kerrostaloasunnossa tyypillisesti 500–1 000 euroa neliöltä, eli 60 neliön asunnossa 30 000–60 000 euroa. Vuokralainen ei maksa sitä. Tarkista taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys.
- Omakotitalon korjausvelka. Katto, salaojat ja lämmitysjärjestelmä ovat kymmenientuhansien eriä, ja ne tulevat vastaan riippumatta siitä haluatko.
- Liikkuvuus. Vuokrasopimuksesta pääsee irti kuukauden varoitusajalla, asunnon myynti kestää kuukausia ja maksaa neljä prosenttia.
- Elämäntilanteen muutos. Työpaikan vaihto, ero tai perheen kasvu voi pakottaa myymään juuri väärään aikaan.
- Vipuvaikutus. Ostaja hallitsee 250 000 euron omaisuutta 50 000 eurolla. Se moninkertaistaa sekä tuoton että tappion, eikä laskuri arvota riskiä mitenkään.
Miten laskuria kannattaa käyttää
Älä etsi yhtä oikeaa vastausta. Aja laskuri kolmella arvonnousuoletuksella: nolla, kaksi ja kolme prosenttia. Jos ostaminen voittaa kaikissa kolmessa, päätös on helppo. Jos se voittaa vain optimistisimmassa, kyseessä on veto eikä laskelma.
Toinen tapa: katso tasapainopistettä ja kysy itseltäsi, aiotko oikeasti asua siinä asunnossa niin kauan. Jos vastaus on epävarma, vuokraaminen on todennäköisesti oikea valinta riippumatta siitä mitä laskuri näyttää kahdenkymmenen vuoden kohdalla.
Usein kysytyt kysymykset
- Monenko vuoden jälkeen asunnon ostaminen kannattaa?
- Tyypillisillä oletuksilla noin 3–7 vuotta, mutta vastaus riippuu ratkaisevasti asunnon arvonnoususta. Kahden prosentin vuotuisella arvonnousulla tasapaino tulee vastaan noin neljässä vuodessa. Jos asunnon arvo ei nouse lainkaan, tasapaino venyy noin 30 vuoteen, ja jos hinnat laskevat, ostaminen ei kuro eroa kiinni lainkaan.
- Miksi vertailu tehdään varallisuutena eikä kuukausikuluina?
- Koska kuukausikulujen vertailu on harhaanjohtava. Lyhennys ei ole kulu vaan siirto omaan taseeseen, kun taas vuokra on kokonaan kulua. Toisaalta vuokraaja voi sijoittaa käsirahan ja mahdollisen kuukausierotuksen. Ainoa rehellinen vertailu on, kummalla on enemmän varallisuutta tiettynä hetkenä.
- Mikä muuttuja vaikuttaa eniten?
- Asunnon arvonnousu, selvästi. Se on myös se muuttuja, jota kukaan ei tiedä etukäteen. Käytännössä vuokra vai omistus -päätös on veto asuntojen hintakehityksestä, vaikka sitä ei yleensä sanota ääneen. Kasvukeskuksessa ja muuttotappioalueella vastaus on siksi eri.
- Paljonko varainsiirtoveroa asunnosta maksetaan?
- Asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä kuten omakotitalosta 3 prosenttia. Velaton hinta tarkoittaa kauppahintaa lisättynä osakkeisiin kohdistuvalla yhtiölainaosuudella. 250 000 euron asunto-osakkeesta vero on 3 750 euroa.
- Onko ensiasunto vapautettu varainsiirtoverosta?
- Ei enää. Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Samassa uudistuksessa verokantoja alennettiin asunto-osakkeissa kahdesta 1,5 prosenttiin ja kiinteistöissä neljästä kolmeen prosenttiin. Muille muutos oli kevennys, ensiasunnon ostajalle kiristys.
- Saako asuntolainan korot vähentää verotuksessa?
- Ei oman vakituisen asunnon lainasta. Korkovähennysoikeutta pienennettiin asteittain vuodesta 2011 ja se poistui kokonaan vuoden 2023 alusta. Sijoitusasunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia tulonhankkimislainana. Jos näet laskurin joka lisää korkovähennyksen, se on vanhentunut.
- Pitääkö asunnon myyntivoitosta maksaa veroa?
- Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Molempien ehtojen pitää täyttyä. Alle kahden vuoden omistuksessa voitto on veronalaista pääomatuloa, mikä on yksi syy siihen ettei lyhyt omistus kannata.
- Mitä kuluja ostamisessa on vuokraamisen lisäksi?
- Varainsiirtovero, kuntotarkastus, mahdolliset lainan järjestelypalkkiot ja muuttokulut ostohetkellä. Omistusaikana hoitovastike, kotivakuutus, kiinteistövero omakotitalossa ja korjaukset. Myyntihetkellä välityspalkkio, joka on tyypillisesti 3–5 prosenttia myyntihinnasta. Laskuri huomioi varainsiirtoveron ja välityspalkkion.
- Entä jos taloyhtiöön tulee putkiremontti?
- Se on yksi merkittävimmistä riskeistä, jota laskuri ei huomioi. Putkiremontti maksaa kerrostaloasunnossa tyypillisesti 500–1 000 euroa neliöltä, eli 60 neliön asunnossa 30 000–60 000 euroa. Vuokralainen ei maksa sitä. Tarkista taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ennen ostoa.
- Milloin vuokraaminen on selvästi parempi?
- Kun asumisaika jää alle tasapainopisteen, kun työ tai elämäntilanne voi viedä toiselle paikkakunnalle, kun asunnon hinnat alueella eivät nouse, tai kun käsirahaa ei ole tarpeeksi ilman että talous kiristyy liikaa. Vuokraamisen suurin etu ei näy laskurissa: se on liikkuvuus.
- Miksi laskuri vähentää välityspalkkion ostajan varallisuudesta?
- Koska vertailu tehdään siltä pohjalta, että asunto muutetaan rahaksi. Vuokraajan sijoitussalkku on nostettavissa lähes sellaisenaan, mutta asunnon myynti maksaa noin neljä prosenttia. Ilman tätä vähennystä ostaminen näyttäisi paremmalta kuin se on.
Liittyvät laskurit
Lähteet
Viimeksi päivitetty 15. elokuuta 2026