Asunnon myyntivoittovero — paljonko jää käteen?
Oma vakituinen asunto myynti on verovapaa kahden vuoden säännön täyttyessä. Muuten myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % alle 30 000 €:sta, 34 % yli menevästä osasta.
Suuntaa-antava arvio. Verovapauden tarkistaminen ja erityistapaukset (esim. tilapäinen vuokraus, perintönä saatu asunto) kannattaa varmistaa OmaVerosta tai veroneuvojalta.
Kahden vuoden sääntö pähkinänkuoressa
Oman asunnon myynti on Suomessa kokonaan verovapaa, kun nämä molemmat ehdot täyttyvät:
- Omistat asunnon vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti
- Sinä itse tai perheenjäsen on asunut asunnossa vakituisesti yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta
Perheenjäsen tarkoittaa puolisoa tai alaikäistä lasta. Kahden vuoden asumisjakson ei tarvitse olla juuri ennen myyntiä — se voi olla mistä tahansa omistusaikasi vaiheesta.
Mikä katkaisee yhtäjaksoisen asumisen?
- Pitkäaikainen muutto pois (yli muutama kuukausi)
- Asunnon antaminen vuokralle
- Airbnb-vuokraus, jos vuokraat yli puolet asunnosta — yhdenkin yön ajaksi
- Asuminen perheenjäsenenä ei riitä, jos olet myös rekisteröitynyt asumaan muualle
Pääomatulovero kun verovapautta ei ole
Jos ehdot eivät täyty, myyntivoitto on pääomatuloa:
| Vuosittainen pääomatulo | Vero-% |
|---|---|
| 0–30 000 € | 30 % |
| yli 30 000 € | 34 % |
Pääomatuloja ovat myyntivoittojen lisäksi vuokratulot, korot, osinkojen veronalainen osa ja muut sijoitustuotot. Verottaja laskee ne yhteen vuositasolla.
Myyntivoiton laskeminen
Myyntivoitto = Myyntihinta − Hankintameno − Myyntikulut
Hankintameno = todellinen hankintahinta + perusparannukset (remontit) + ostohetken kulut (varainsiirtovero, välityspalkkio jos itse maksoit).
Vaihtoehtona voi käyttää hankintameno-olettamaa:
- Omistanut alle 10 vuotta: 20 % myyntihinnasta
- Omistanut 10 vuotta tai pidempään: 40 % myyntihinnasta
Veroilmoituksessa kannattaa käyttää isompaa kahdesta vaihtoehdosta — joko todellinen meno tai olettama. Pitkään omistetulle asunnolle olettama on usein edullisempi.
Esimerkki: sijoitusasunnon myynti
Ostit sijoitusasunnon 2017 hinnalla 180 000 €. Remontoit sitä 15 000 €:lla. Myyt 2026 hintaan 280 000 €, välityspalkkio 8 000 €. Omistanut 9 v, ei oma asunto.
- Todellinen hankintameno: 180 000 + 15 000 + 8 000 = 203 000 €
- Olettama (alle 10 v): 280 000 × 20 % = 56 000 €
- Käytetään isompi: 203 000 €
- Myyntivoitto: 280 000 − 203 000 = 77 000 €
- Vero: 30 000 × 30 % + 47 000 × 34 % = 9 000 + 15 980 = 24 980 €
- Käteen myynnistä: 280 000 − 24 980 = 255 020 €
Esimerkki: oma asunto, 5 v asunut
Ostit asunnon 2021, asunut siinä alusta asti vakituisesti. Myyt 2026. Olet asunut yli 2 v yhtäjaksoisesti ja omistanut yli 2 v. Verovapaa — vero 0 €.
Miten ilmoitan veron?
Myyntivoitto ilmoitetaan OmaVero-palvelussa Pääomatulot-välilehdellä tai paperilomakkeella 9. Veron voi maksaa joko ennakkoverona myyntivuonna tai veroilmoituksen yhteydessä keväällä. Asunto-osakkeessa välittäjä tekee yleensä varainsiirtoveroilmoituksen ostajan puolesta, mutta myyntivoitto on aina myyjän vastuulla.
Usein kysytyt kysymykset
- Milloin asunnon myynti on verovapaa?
- Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun: 1) olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti, JA 2) olet itse tai perheenjäsen on asunut siinä vakituisesti vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti. Molempien ehtojen täytyy täyttyä.
- Mitä "yhtäjaksoinen 2 vuotta" tarkoittaa?
- Asumisen täytyy olla katkeamatonta. Jos asut 1,5 v, muutat pois ja palaat, ehto alkaa alusta. Tilapäinen ulkomailla asuminen ei välttämättä katkaise, jos asunto on tyhjänä ja itse käytät sitä Suomessa käydessäsi. Lyhytaikainen vuokraus (Airbnb) katkaisee asumisen, jos vuokraat yhden yön ajaksi yli puolet asunnosta.
- Onko 2 vuoden sääntö pakko olla juuri ennen myyntiä?
- Ei. Riittää että olet jossakin omistuksen vaiheessa asunut yhtäjaksoisesti 2 vuotta. Esimerkki: ostit asunnon 2018, asuit siinä 3 vuotta (2018–2021), muutit pois ja vuokrasit sen. Myydessä 2026 saat silti verovapauden, koska 2 vuoden ehto täyttyi aiemmin.
- Mikä on hankintameno-olettama?
- Jos et muista tai voi todistaa hankintahintaa, voit käyttää veroilmoituksessa olettamaa. Alle 10 v omistettu: 20 % myyntihinnasta. Yli 10 v omistettu: 40 % myyntihinnasta. Käytä isompi näistä kahdesta: todellinen hankintameno (= hankintahinta + remontit + myyntikulut) vai olettama.
- Mitkä kulut voi vähentää?
- Verotuksessa vähennetään kaikki perusparannukset (ei normaalit ylläpitokulut!), välityspalkkio, varainsiirtovero ostaessa, asuntoesittelyn kulut. Sähkö-, vesi- ja hoitokulut eivät kelpaa. Säilytä kuitit vähintään 6 vuotta.
- Mitä jos asunto myydään tappiolla?
- Luovutustappion voi vähentää saman vuoden luovutusvoitoista. Jos sinulla ei ole muita luovutusvoittoja, tappion voi vähentää muista pääomatuloista. Tappion voi siirtää 5 vuoden ajan. Oman vakituisen asunnon tappiota ei kuitenkaan voi vähentää, jos myynti olisi muutoin ollut verovapaa.
- Pääomatulovero — mistä 30 % ja 34 %?
- Pääomatulot (myyntivoitot, vuokratuotot, korot, osingot) verotetaan: 30 % alle 30 000 € vuosittaisesta pääomatulosta, 34 % yli menevästä osasta. Tämä on ollut sama vuodesta 2016 alkaen, ei muutoksia 2026.
- Entä perintönä saatu asunto?
- Perintönä tai lahjana saadun asunnon kohdalla omistusaika lasketaan EDELLISESTÄ omistajasta, ei sinusta. Jos vanhempasi omisti asunnon 30 v ja perit sen, omistusaikasi alkaa heidän omistuksen alusta. Asumisehto vaatii kuitenkin sinun itse asumistasi 2 v.
Liittyvät laskurit
Lähteet
Viimeksi päivitetty 22. toukokuuta 2026